Бизнес услуги

кадрыФИНАНС


Контактная информация:

Оренбург :: PRO-MEDIA

ул. Комсомольская, д. 32

+7(3532) 78-14-20
+7(3532) 78-38-13
8 922 5515555

sov_design@mail.ru

  Аналитика  

10.10.2017 :: Аналитика :: Что происходит на ипотечном рынке


После шока декабря 2014 года экономика нашей страны погрузилась во тьму: сократилось потребление, упали реальные доходы, и два года было потрачено на борьбу с негативными последствиями кризиса. В 2017 году наблюдаются признаки восстановления.

В частности, на ипотечном рынке преобладают особенно позитивные настроения: процентные ставки снижаются, и пока в этом процессе не намечаются ни остановка, ни обратный процесс. Это позволяет экспертам рынка делать смелые прогнозы относительно результатов уходящего года: 2017-й, по всеобщему мнению, станет рекордным по объему и количеству выданных ипотечных кредитов.

Результаты первого полугодия 2017 года более успешны, чем итоги аналогичного периода кризисных 2016 и 2015 годов. По данным ЦБ, за первое полугодие 2017-го выдано 426 тыс. ипотечных кредитов на сумму 775 млрд рублей, что больше величины первых шести месяцев 2016 года (394 тыс. штук на 669 млрд рублей), но меньше показателя января — июня 2014 года (471 тыс. кредитов на 789 млрд рублей). По итогам 2014 года был выдан 1 млн кредитов на общую сумму 1,8 трлн рублей. Ясно, что для достижения этого результата и установления нового рекорда темпы роста ипотечного рынка должны ускориться.

Благодаря чему растут объемы ипотеки? Обратимся к цифрам.

В таблице ниже приведены данные Росстата по Москве и Банка России за несколько лет, расчет ежемесячного платежа по ипотеке на квартиру площадью 55 кв. м для семьи, в которой оба человека работают и получают за свой труд среднюю зарплату по городу. Параметры кредита: первоначальный взнос — 30%, срок кредита — 15 лет. Подробная методика расчета приведена в конце колонки.

Год

Средняя зарплата, руб.

Средняя стоимость квадратного метра, руб.

Средняя процентная ставка, % годовых

Ежемесячный платеж, руб.

Отношение платежа к зарплате двоих человек, %

2017

79 593

167 141

11,41

74 804

47

2016

71 129

169 033

12,62

80 719

57

2015

64 410

183 141

13,44

91 262

71

2014

61 357

177 462

12,37

83 632

68

2013

56 259

163 741

12,56

77 816

69

Итак, результаты красноречивые: среднее соотношение ежемесячного платежа к зарплате существенно снизилось и достигло значения, комфортного для домохозяйства, — меньше 50%, что говорит о повышении доступности жилья. Отмечу, что я намеренно взяла не самый высокий первоначальный взнос — 30%. Поэтому при накоплении большей суммы ежемесячный платеж будет ниже, а соотношение «платеж/доход» — еще привлекательнее. Данные выводы можно экстраполировать на всю страну. Таким образом, в 2017 году сложились наиболее выгодные условия для покупки недвижимости. Доступность жилья позитивно сказывается не только непосредственно на рынке недвижимости и банковском бизнесе, но и на строительной отрасли и смежных областях производства, а также на благосостоянии граждан и демографии.

Улучшение ситуации с доступностью жилья произошло за счет роста зарплат, уменьшения стоимости квадратного метра, снижения процентной ставки по ипотечным кредитам.

Почему ставки по ипотеке достигли такого низкого уровня? И могут ли они снижаться дальше? Например, до целевого уровня, озвученного премьер-министром Дмитрием Медведевым, — 6—7% годовых? Для ответа на данные вопросы рассмотрим разные факторы, влияющие на ипотечную ставку: фондирование + риски + расходы на выдачу и обслуживание + банковская маржа.

Риски невозврата кредита в ипотеке традиционно низкие. Уровень просрочки — немногим выше 1%. И нет оснований для его увеличения настолько, чтобы это угрожало стабильности системы и привело к соответствующему росту ставок. Один из способов снижения долгосрочных рисков — секьюритизация, которая на данный момент, несмотря на усилия участников рынка, остается в зачаточном состоянии. Если в будущем ипотечные ценные бумаги будут активно развиваться и использоваться, то это позитивно отразится на состоянии рынка ипотеки в целом.

Снижающаяся цена квадратного метра несет в себе риски обесценивания недвижимости, являющейся банковскими залогами. В худшем случае это приведет к тому, что суммы кредитов будут превышать стоимость обеспечения, а это серьезная опасность для банковской системы и экономики в целом. Чтобы понять масштаб последствий такого поворота событий, достаточно вспомнить события в США в 2007—2008 годах. Некоторое время назад банки вводили страхование ответственности заемщика от невыплат по кредиту для займов с невысоким первоначальным взносом, которое защищало участников сделки от подобных рисков. Потом этот вид защиты затух и сейчас используется редко. Но, возможно, в ближайшем будущем при сохранении тенденции к снижению цены квадратного метра мы увидим возвращение этого вида страховки.

Расходы на выдачу и обслуживание кредитов будут снижаться в связи с цифровизацией бизнеса. В частности, затраты на хранение документов уменьшаются за счет использования электронной регистрации ипотеки и прав собственности, в будущем — за счет введения электронной закладной. Уже сейчас некоторые банки начали сотрудничать с государственными регистрирующими органами по электронной регистрации сделки. Изменения, которые произойдут в связи с принятием ожидаемого закона об электронной закладной, сократят затраты банков, что в конечном итоге позитивно отразится на процентной ставке.

Маржа снизилась. В этом году мы наблюдаем активную ценовую борьбу за клиента. Чтобы успешно конкурировать, банки даже готовы существенно сокращать свою маржу.

Ведущую роль в формировании размера процентов по ипотеке играет стоимость фондирования (цена заимствованных денег). Банки занимают денежные средства у ЦБ, у других банков, у физических и юридических лиц (вклады, депозиты, счета). Чем дешевле банк получает деньги, тем дешевле он их вкладывает, и наоборот. На стоимость фондирования прямое влияние оказывает ключевая ставка.

ЦБ продолжает плавно снижать ключевую ставку. Как указано в документе «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2017 год и в период 2018 и 2019 годов», «Банк России нацелен на обеспечение ценовой и финансовой стабильности как важных условий для устойчивого экономического роста и социального благополучия». Один из способов достижения указанной цели — таргетирование инфляции. Ориентируясь на инфляционные ожидания населения на 12 месяцев, ЦБ принимает решение по ключевой ставке. На данный момент инфляция находится на достаточно низком уровне благодаря грамотной денежно-кредитной политике ЦБ, укреплению рубля, восстановившимся ценам на нефть, иностранным инвестициям и даже хорошему урожаю плодоовощной продукции прошлого года, высоким показателям урожайности зерновых культур прошлого и этого годов.

ЦБ удовлетворен показателем инфляции и снижает ключевую ставку, что, в свою очередь, приводит к уменьшению ставок банковских займов для физических и юридических лиц и, соответственно, росту кредитования, потребительской активности и развитию бизнеса. В этом случае экономика разгоняется, но ускоряется и инфляция. Таким образом, ЦБ балансирует, стараясь и кредитование поддержать, снижая ставку, и не вызвать этим взрывной рост производства и потребления, что неизбежно приведет к повышению инфляции.

Другой способ получения дешевых денег — заимствования на международных рынках капитала. Сейчас этот путь для наших банков закрыт из-за санкций.

Целевая ставка по ипотеке 6—7% никак не может быть оторвана от ключевой ставки и, соответственно, от ставок по другим банковским продуктам. В частности, по вкладам. А низкие ставки по вкладам для нашей страны, где практически нет других действительно надежных способов сохранения денежных средств, явление крайне негативное.

Есть другой способ сохранения сбережений и инвестирования — покупка недвижимости. Но и здесь все не просто. Застройщики и агентства недвижимости умерили аппетиты и продают первичное жилье по низким ценам, а продавцы «вторички» не могут смириться с такой ситуацией и все еще пытаются продать свои метры дороже, чем того требует покупатель. По оценкам ряда аналитиков, метр продолжит дешеветь. Причем цена квартир не будет завышаться, как раньше, а будет устанавливаться по экономическим законам спроса и предложения. Вообще, снижающаяся цена квадратного метра для одних повышает доступность жилья, а другим урезает доходы.

Реальные располагаемые доходы россиян тают, несмотря на рост номинальных и реальных зарплат. Важная причина — упавшая прибыль от продажи валюты и недвижимости на вторичном рынке жилья, которые учитываются при расчете доходов Росстатом.

Текущий уровень процентных ставок и продолжающийся тренд на их снижение не оставляют ощущения стабильности. Такая ставка достигнута не за счет качественных изменений в экономике, развития цивилизованных рынков, повышения доверия населения к правительству и банковской системе, роста благосостояния или стабильного экономического роста. Окончательно Россия из кризиса еще не выбралась, а в мире сохраняется политическая напряженность.

В условиях неустоявшейся экономики такие позитивные, казалось бы, факторы, как восстановление розничного кредитования и прирост оборота розничной торговли, несут в себе существенные риски увеличения инфляции. А значит, разворот в ставках может произойти в любой момент. С другой стороны, при сохранении текущих инфляционных трендов, соблюдении баланса в экономике ставки по ипотеке могут продолжить снижение. Но существенного падения (до 6—7% годовых) вряд ли стоит ожидать в ближайшие два-три года.

Методика расчета

Средняя заработная плата — среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников, по данным Росстата за год (сложены все среднемесячные зарплаты и поделены на 12 месяцев).

Средняя стоимость квадратного метра рассчитана на основе данных Росстата (цифры по кварталам по первичному и вторичному рынку недвижимости сложены и поделены на количество значений).

Далее рассчитана средняя цена квартиры: стоимость квадратного метра умножена на площадь. По данным Мосстата, средняя общая площадь квартиры в Москве — 55 кв. м.

В квартире в среднем живут три человека (по данным Мосстата). Допустим, один из них — несовершеннолетний, и двое работающие и получающие среднюю зарплату.

Средняя процентная ставка (по данным ЦБ) — средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с начала года (взята декабрьская цифра).

Ежемесячный платеж рассчитан по перечисленным выше параметрам для аннуитетной схемы погашения и для срока 15 лет (исходя из исследования Банки.ру, подготовленного по данным, предоставленным банками за первое полугодие 2017 года, большинство кредитов оформляется на срок 15 лет и более).

Отношение платежа к зарплате двоих человек — соотношение размера ежемесячного платежа по ипотеке и средней заработной платы двух человек.



Дина Орлова
руководитель направления аналитики кредитных продуктов Банки.ру



 Реклама  
 

__________________________

  
 
ORENFINANCE.RU
10073529
748




© PRO-MEDIA 2008